Edito

Les modalités de l’audit énergétiques des copropriétés …

toujours

Comme nous l’avons évoqué dans notre lettre du mois de Novembre, les copropriétés de plus de 50 lots qui comportent une installation collective de chauffage, devront réaliser un audit énergétique avant le 1er janvier 2017.

Le décret 2012-111 du 27 janvier 2012 précise le contenu de cet audit mais reste subordonné à l’adoption d’un arrêté d’application.

Audit énergétique des copropriétés de plus de 50 lots

Les copropriétés de plus de 50 lots qui comportent une installation collective de chauffage devront réaliser un audit énergétique avant le 1er janvier 2017. Le décret 2012-111 du 27 janvier 2012 précise le contenu de cet audit mais reste subordonné à l’adoption d’un arrêté d’application.

Cet arrêté d’application, prévu par l’article 2 du décret 2012-111, devra notamment comprendre la liste des documents à fournir par le syndic au bureau d’étude thermique chargé de l’audit.

Afin d’aider les copropriétaires à choisir leur prestataire, l’ADEME propose un cahier des charges type sur son site Internet. Les espaces info énergie (infoenergie.org) permettent de trouver les coordonnées des professionnels dans la zone géographique de l’immeuble.

Source : décret 2011-111 du 27 janvier 2012, articles R 134-14 à R 134-18 du code de la construction et de l’habitation

Le concierge n'a pas à enlever les encombrants

Une copropriété licencie son concierge pour motif personnel.

Le licenciement est motivé par le refus du concierge de procéder à l’évacuation des encombrants. Le Conseil des prud’hommes déclare le licenciement dépourvu de cause réelle et sérieuse.

La cour d’appel confirme le jugement. L’enlèvement des encombrants ne fait pas partie des tâches énumérées par la convention collective applicable au concierge. Les encombrants se distinguent des ordures ménagères dont le concierge doit assurer l’enlèvement. En effet, la copropriété ne dispose pas de containers qui leur sont destinés, ils ne peuvent être déplacés par un homme seul et requièrent l’intervention d’un service spécialisé pour leur enlèvement. Il s’agit d’une tâche qui n’est pas comprise dans les missions du concierge.

Source : Cour d’appel de Toulouse, 11 octobre 2012, n° 11/00637

Compte séparé en copropriété: maintenant on ne vote qu'en cas de dispense!

Un copropriétaire opposant a voulu obtenir la nullité de la désignation du syndic. Il s’appuyait sur les anciennes dispositions de l’article 18 de la loi du 18 juillet 1965 qui obligeaient le syndic à faire voter l’ouverture ou la dispense d’un compte séparé.

La Cour rappelle les dispositions actuelles de la loi : elle ne prévoit de vote de l’assemblée générale que pour la dispense d’ouverture de compte séparé au nom du syndicat.

De même, le renouvellement de cette dispense dont l’échéance doit être prévue selon l’article 29-1 du décret du 17 mars 1967 ne s’applique pas dans cette affaire car le syndic avait ouvert un compte séparé au nom du syndicat.

Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 23 janvier 2013, n° 11-28246

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Votre lettre d'information juridique Copropriété

Action en restitution des archives contre l’ancien syndic

Une assemblée générale décide de ne pas renouveler le mandat du syndic. Aucun autre syndic n’ayant été nommé, un administrateur provisoire est désigné. Cet administrateur convoque une assemblée générale qui désigne enfin un syndic.

L’ancien syndic se voit assigné par le syndicat des copropriétaires pour la transmission des pièces et archives de la copropriété. L’ancien syndic conteste considérant que le syndicat n’est pas compétent pour agir. A l’appui de son analyse, il invoque l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 qui stipule que ce droit est ouvert au syndic en titre ainsi qu’au président du conseil syndical uniquement. Il oppose également le fait qu’il n’est pas le syndic sortant, l’administrateur provisoire lui ayant succédé avant la nomination du syndic en place.

La Cour de cassation précise que ce droit de réclamer les pièces est aussi ouvert au syndicat des copropriétaires. De plus, les dispositions de la loi visent tout ancien syndic et non le seul syndic sortant. La charge de la preuve de la remise des archives ou de l’impossibilité matérielle de le faire pèse sur le syndic auquel on les réclame, une simple allégation de sa part ne saurait suffire à écarter sa responsabilité.

Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 31 octobre 2012, n° 11-10.590

Contrats de syndic : toujours dans la ligne de mire

Un arrêt de la Cour d’appel de Grenoble du 5 mars 2012 (n°10/00215) a déclaré abusives, 27 clauses stipulées dans un contrat de syndic.

Ont notamment été déclarées illégales les clauses de rémunération particulière pour les déclarations de sinistres liées aux parties communes, la facturation de la consultation obligatoire du conseil syndical pour travaux urgents, les vérifications périodiques des éléments d’équipement communs et la notification des convocations à l’assemblée générale.

Accident dans les parties communes pendant des travaux d’entretien : qui est responsable ?

Un copropriétaire se blesse en utilisant un pont élévateur donnant accès au parking de l’immeuble.

Qui est responsable du dommage subi ? Le syndicat des copropriétaires, le syndic ou l’entreprise de réparation ?

La cour d’appel, retenant que l’appareil était en cours de réparation au moment des faits, considère que la garde du pont élévateur avait été transférée à l’entreprise. Elle écarte donc la responsabilité du syndicat considérant qu’il avait perdu temporairement la garde et le contrôle de l’appareil. Elle écarte également la faute du syndic estimant que les travaux avaient été réalisés conformément aux prescriptions techniques par une société spécialisée.

Le syndic n’assumait pas la direction des travaux, il ne pouvait donc être tenu pour responsable.

Au final, c’est la société en charge de la réparation qui est reconnue responsable de l’accident.

Source : Cour d’appel de Paris, 2 juillet 2012, n°12/12805

Vice de construction affectant les parties communes : qui est responsable ?

Le défaut d’entretien ou le vice de construction qui affecte les parties communes entraîne la responsabilité du syndicat des copropriétaires. Ce principe vaut en cas de dommages causés aux copropriétaires ou causés aux tiers (article 14 loi du 10 juillet 1965).

Dans une affaire soumise à la Cour de cassation, un vice de construction affectant les parties communes avait dégradé l’appartement d’un copropriétaire. Celui-ci a décidé de demander réparation en justice. Les juges rejettent sa demande considérant qu’il aurait du se joindre à l’action en réparation déjà engagée contre le constructeur par le syndicat de copropriété.

Cette décision est cassée par la Cour de cassation.

Les dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 sont d’ordre public : le syndicat est responsable de plein droit des dommages subis par le copropriétaire provenant de parties communes.

Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 12 septembre 2012, n° 11-10.421

 

Acquérir une partie commune par l’usage

Un syndicat de copropriété réclame la remise en état d’origine de la terrasse commune qu’un copropriétaire s’est approprié depuis plus de 10 ans. Le copropriétaire conteste et se prévaut de la prescription de l’action en invoquant l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 qui régit notamment l’abus de jouissance des parties communes.

La Cour de cassation estime que l’action du syndicat visait à la restitution de parties communes que le copropriétaire avait annexées, c’est donc la prescription de 30 ans qui avait vocation à s’appliquer. La demande du syndicat était donc encore recevable.

Sources : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 29 février 2012, n° 10-26738.

Dans une autre affaire, un copropriétaire avait réuni plusieurs lots et avait annexé le corridor, partie commune, en le fermant par une porte palière. Le bien a ensuite été vendu à plusieurs reprises.

Un tiers copropriétaire demande la remise en état du couloir en se prévalant notamment du fait que le corridor ne faisait pas partie des biens transmis.

La Cour constate néanmoins, d’après les éléments apportés, que le propriétaire pouvait se prévaloir d’une possession continue durant plus de trente ans. Par conséquent, le copropriétaire avait acquis la propriété de la partie commune.

Sources : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 4 avril 2012, n° 11-11139

Votre lettre d'information juridique Copropriété

Nouvelle méthode de calcul pour le Diagnostic de Performance Energétique (DPE)

Une nouvelle méthode de calcul du Diagnostic de Performance Energétique (DPE) entrera en vigueur au 1er janvier 2013. Le dispositif est détaillé dans un arrêté du 17 octobre2012.

Les bâtiments comportant une installation collective de chauffage ou de refroidissement devront réaliser un audit énergétique (copropriétés de plus de 50 lots) ou un DPE collectif. En fonction des résultats de ces investigations, le syndic devra inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivante une question concernant l’établissement d’un plan de travaux d’économie d’énergie ou un Contrat de Performance Energétique (CPE).

Un décret adopté le 3 décembre 2012 est venu fixer les modalités de vote et de réalisation du DPE collectif. La réalisation du diagnostic sera mise à l’ordre du jour de l’assemblée générale et votée à la majorité de l’article 24.

Une fois le DPE réalisé, les copropriétaires devront décider éventuellement de la mise en place d’un plan de travaux ou d’un Contrat de Performance Energétique (nouvel article 24-4 de la loi de 1965).

Les travaux proprement dits devront être votés à la majorité de l’article 25. Attention, ils pourront affecter les parties privatives à moins que les copropriétaires démontrent qu’ils ont effectué des travaux équivalents depuis moins de 10 ans.

Sources : décret n° 2012-1342 du 3 décembre 2012

Emprunts collectifs en copropriété: en attente du décret

La loi de simplification du droit du 22 mars 2012 dite loi Warsmann a mis en place un nouveau système d’emprunt collectif de financement des travaux en copropriété et en conséquence a ajouté les articles 26-4 et 26-8 à la loi de 1965.

C’est désormais le syndicat qui est le débiteur de l’emprunt et non plus les copropriétaires à titre individuel. Cet emprunt global devra être voté à l’unanimité, à défaut, il n’engagera que les copropriétaires ayant voté en sa faveur.

De nombreuses questions techniques concernant le mécanisme de gestion de cet emprunt sont encore en suspens, c’est pourquoi le dispositif n’est pas encore applicable en l’état. Un décret est attendu pour fixer les modalités techniques de l’emprunt et notamment les modalités de gestion par le syndic.

Sources : loi 2012-387 du 22 mars 2012, article 103.

Mandat de représentation

Un copropriétaire qui ne peut pas assister à l’assemblée générale peut se faire représenter par le mandataire de son choix. Le copropriétaire qui reçoit un mandat ne peut détenir plus de 3 pouvoirs sauf si ses propres voix ajoutées à celles des pouvoirs atteignent moins de 5 % des droits de vote (loi du 10 juillet 1965, article 22).

Lors d’une assemblée générale, deux époux copropriétaires avaient reçu plusieurs mandats.

Comment doit-on apprécier la limite des 3 pouvoirs ? Doit-on tenir compte du lot de copropriété dans sa globalité ou de chaque époux copropriétaires distinctement ?

La Cour de cassation considère que cette limite s’apprécie par individu. Cette solution s’inscrit dans la continuité d’une jurisprudence constante qui avait déjà retenu la même position vis-à-vis des indivisaires (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 1er juillet 2009, n° 08-18.109).

Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 2 octobre 2012, n°11-20.596

Prérogative de l'Assemblée Générale

Un copropriétaire transforme son lot initialement à usage d’entrepôt, en appartement. L’assemblée générale refuse postérieurement d’autoriser les travaux qui ont été nécessaires à ce changement.

La cour d’appel annule la décision de refus de l’assemblée considérant qu’il était abusif.

Cependant, les travaux ayant un impact sur les tantièmes de l’immeuble, ils devaient nécessairement être autorisés par une décision positive de l’assemblée générale, et non par une décision du juge. Le syndicat des copropriétaires était donc fondé à obtenir la remise en état initial des lots modifiés sans autorisation valable.

Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 19 septembre 2012, n° 11-21.631