La désignation du syndic en copropriété

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SON RÔLE

Le syndic gère et administre la copropriété, en vertu d’un mandat, pour une durée ne pouvant excéder 3 ans.
Sa désignation est obligatoire dans toute copropriété, alors même que celle-ci ne comporterait que deux copropriétaires.
Il peut s’agir d’un syndic bénévole ou rémunéré, même s’il n’est pas professionnel.

QUI PEUT ÊTRE SYNDIC ?

Peut être syndic :

  • Une personne majeure ou mineure émancipée,
  • Une personne physique (un des copropriétaires, par exemple) ou une personne morale (une société d’administration de biens),
  • Un professionnel ou un non professionnel.

Le règlement de la copropriété peut comporter des restrictions.
A savoir : Seuls les copropriétaires peuvent exercer les fonctions d’un syndic non professionnel bénévole.

MODES DE DÉSIGNATION

La désignation du syndic intervient à la création de la copropriété puis à chaque fin de mandat du syndic en place, du fait de l’expiration de son mandat, de son décès, de sa révocation ou de sa démission. A chaque vacance du poste, une nouvelle désignation est nécessaire.
Le syndic peut être désigné de plusieurs manières :

  • Par le règlement de copropriété mais uniquement lors de sa création,
  • Par accord des parties : soit par vote en assemblée générale des copropriétaires pour un syndic normal, soit par vote des membres du conseil syndical en cas de syndic coopératif,
  • En vertu de la loi (en ce qui concerne exclusivement les logements HLM),
  • Par le juge en cas de saisie d’un tribunal.

L’hypothèse la plus courante est la désignation par un vote des copropriétaires en assemblée générale (AG).

LA MISE EN CONCURRENCE

Pour plus de transparence, le conseil syndical devra faire jouer la concurrence en étudiant et en proposant plusieurs projets de contrat de syndic à l’assemblée générale. Les copropriétaires peuvent également demander au syndic d’inscrire à l’ordre du jour l’étude des candidatures au poste de syndic proposées par leurs soins. En l’absence de conseil syndical ou en raison d’un marché local ne le permettant pas, cette mise en concurrence n’est pas obligatoire. Elle n’est pas obligatoire également si le syndic envoie, au plus tard avec l’ordre du jour, le dossier de chaque candidat afin de laisser le temps à chaque copropriétaire de faire son choix.

 

LE VOTE EN ASSEMBLÉE GÉNÉRALE

Dans la plupart des cas, le syndic met à l’ordre du jour la question de la désignation d’un nouveau syndic lors de l’assemblée générale précédant l’expiration de son mandat. Toutefois, la question peut être mise à l’ordre du jour d’une autre assemblée sur demande d’un copropriétaire ou du conseil syndical. Il est également possible, pour le conseil syndical ou pour des copropriétaires représentant au moins ¼ des voix de tous les copropriétaires ou moins si le règlement de copropriété le prévoit, de demander au syndic la convocation d’une assemblée générale avant la prochaine assemblée annuelle envisagée pour y poser cette question.
Pour préparer le vote de l’assemblée générale, le conseil syndical doit faire jouer la concurrence en étudiant et en proposant plusieurs projets de contrat de syndic à l’assemblée générale. Les copropriétaires peuvent également demander au syndic d’inscrire à l’ordre du jour l’étude des candidatures au poste de syndic proposées par leurs soins. En l’absence de conseil syndical ou en raison d’un marché local ne le permettant pas, cette mise en concurrence n’est pas obligatoire. Le syndic envoie, au plus tard avec l’ordre du jour, le dossier de chaque candidat afin de laisser le temps à chaque copropriétaire de faire son choix.
Le jour de l’assemblée, les copropriétaires procèdent à un vote sur chaque candidature. Pour être désigné, un syndic doit recevoir la majorité de la totalité des voix, en millième, des copropriétaires du syndicat. Ainsi, si le total des voix de la copropriété est de 1000 millièmes, la désignation demande 501 millièmes. 2 votes sont nécessaires : le premier sur la personne, le second sur son contrat et ses honoraires.
Lorsque la majorité n’a pas été obtenue dès le 1er vote, un 2nd vote est possible :

  • Si une candidature a obtenu 1/3 des voix de tous les copropriétaires, ce 2nd vote peut avoir lieu lors de la même assemblée à la majorité simple. Elle est atteinte si le nombre de voix « pour », en millième, est supérieur au nombre de voix « contre ». Les abstentions ne comptent pas dans le calcul.
  • Si aucune candidature n’obtient au moins 1/3 des voix, une nouvelle assemblée générale doit être convoquée dans les 3 mois.

LA SAISINE DU TRIBUNAL

Le recours au tribunal sera nécessaire dans 2 situations :

  • Lorsque l’assemblée ne parvient pas à nommer un syndic. Dans ce premier cas, tout copropriétaire peut saisir le Président du Tribunal de Grande Instance (TGI) afin qu’il nomme un syndic judiciaire. L’avocat est obligatoire. Ce syndic reçoit des pouvoirs strictement déterminés par l’ordonnance du juge. Il s’agit le plus souvent de la simple gestion quotidienne et des travaux d’urgence. Son mandat, d’une durée maximale de 3 ans, prendra fin à la désignation par l’assemblée d’un nouveau syndic, qui reste sa priorité.
  • Lorsqu’une assemblée ne peut plus se réunir car la place de syndic est vacante suite à l’expiration du mandat, à son décès, à sa révocation ou à sa démission. Dans ce second cas, tout copropriétaire, mais aussi tout créancier du syndicat, ou même le syndic démissionnaire, peut saisir le Président du TGI afin qu’il nomme un administrateur provisoire. L’avocat est obligatoire. L’administrateur reçoit ses pouvoirs du juge. Ils sont souvent larges, les mêmes qu’un syndic normal. La durée de son mandat est fixée par le juge sans durée légale maximale. Il prend fin à la désignation par l’assemblée d’un nouveau syndic ou à la demande du juge.

Sachez qu’en cas d’empêchement du syndic notamment pour cause de maladie, de décès, de retrait de la carte professionnel, le président du conseil syndical peut dorénavant convoquer l’assemblée générale pour la seule désignation d’un syndic.

BON A SAVOIR

Si vous ne pouvez pas assister à l’assemblée, vous pouvez demander à quelqu’un de vous y représenter. Celui-ci votera en fonction des conditions de vote que vous lui aurez données. Il peut être copropriétaire, mais ce n’est pas obligatoire. Il vous suffit de lui donner une procuration écrite, formulée de manière simple : Par la présente, je donne mandat à M. X de me représenter à l’AG du ../../.. M. X devra respecter les conditions de vote suivantes :…

 

 

 


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