Les différentes réformes législatives de l’urbanisme et de la copropriété ont abouti à la juxtaposition de structures de propriété en commun des immeubles, qui ne sont pas toutes régies par la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété.
Voici quelques exemples de situation qu’il est possible de trouver :
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Les nouvelles SCI d’habitat participatif (créées par l’article 47 de la loi ALUR, articles L. 200-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation)
Les SCI d’habitat participatif ont pour objet de monter et réaliser le projet d’habitat collectif où les associés veulent établir leur résidence principale, ainsi que de gérer ensuite l’ensemble immobilier.
La location ou la mise à disposition du logement à un tiers étranger à la SCI (non titulaire de parts sociales) est permise sous dérogation, mais l’occupation à titre de résidence principale par les associés détenteurs de parts est la règle.
Selon les cas, l’associé a droit à la jouissance d’une ou plusieurs parties de l’immeuble ou l’attribution de la propriété d’un lot sur le modèle des copropriétés. Les charges et règles de fonctionnement sont déterminées par une charte.
Certains montages peuvent ainsi faire cohabiter SCI et statut de copropriété.
Les montages permis par ces formes d’habitats sont multiples et peuvent revêtir les formes suivantes :
SCI-L = SCI de location
SCI-APP = SCI d’accession progressive à la propriété
SCI-A = SCI d’attribution
SCCC = sociétés civiles coopératives de construction
Nouvelle SCI loi ALUR = la SHP-Société d’Habitat Participatif
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La SCI est propriétaire d’un immeuble donnant les logements en location
Le statut de la copropriété ne s’applique pas si tous les logements sont dans une seule main, celle de la SCI.
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La SCI est propriétaire d’un lot ou plusieurs lots dans une copropriété :
La SCI, personne morale, est par conséquent copropriétaire. Pour déterminer qui a le pouvoir au sein de la SCI de la représenter aux assemblées générales de copropriété, il faut distinguer les cas suivants:
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SCI de droit commun : gérant ou personne désignée auprès de la copropriété pour représenter de manière permanente ou pouvoir de représentation donné pour l’assemblée à une personne.
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SCI d’attribution : représentation de tous les associés proportionnellement à leurs tantièmes dans la copropriété (article 23 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965). Il pourra donc y avoir plusieurs personnes présentes à l’assemblée, disposant chacune d’un nombre de voix égal à leurs tantièmes dans la copropriété.
Il convient donc d’être très attentif aux statuts de la société civile si celle-ci est représentée dans un ensemble immobilier.