Vente en copropriété – Novembre 2016

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Vente d’un lot en copropriété

Erreur de mesurage : quels recours ?

 

Dans cette affaire, des propriétaires vendent un appartement soumis au régime de la copropriété par l’intermédiaire d’un agent immobilier. Quelques mois plus tard, l’acquéreur ayant fait procéder au mesurage du lot de copropriété par un géomètre-expert, découvre que la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle mentionnée dans l’acte de vente. Or la loi Carrez applicable aux copropriétés permet à l’acquéreur d’un lot d’agir en réduction du prix dans l’hypothèse d’une erreur de mesurage. Il assigne donc en justice d’une part les vendeurs en réduction du prix de la vente, et d’autre part, l’agent immobilier et le diagnostiqueur en dommages et intérêts.

 

Les demandes de l’acquéreur ont été rejetées par les juges.

 

Concernant la demande de réduction du prix : le délai d’introduction de l’action du demandeur a été jugé dépassé, puisque l’acquéreur n’a pas respecté le délai d’un an à compter de la signature de l’acte authentique pour saisir le juge.

 

Concernant l’action en dommages et intérêts : si la demande en dommages et intérêts contre le diagnostiqueur est fondée, le recours n’est cependant pas possible à l’encontre de l’agent immobilier. Les juges ont considéré que l’agent, ne disposant d’aucune compétence pour apprécier l’exactitude du mesurage du diagnostiqueur, n’est pas tenu de vérifier le diagnostic. La responsabilité de l’agent immobilier n’est donc pas retenue.

 

Sources : Civ 3ème, 02/06/2016, n°15-16967

 

Charges de copropriété : la licéité des clauses de solidarité entre nu-propriétaire et usufruitier

Le démembrement de propriété d’un lot de copropriété ne fait pas échec à la règle déjà énoncée par les tribunaux selon laquelle les charges de copropriété sont réparties conformément aux règles applicables à un bien soumis à usufruit.
Ainsi, il incombe d’une part à l’usufruitier de payer toutes les charges de copropriété liées aux dépenses d’entretien, et d’autre part au nu-propriétaire de payer celles relatives aux grosses réparations.

Toutefois, une autre répartition peut être prévue par la convention d’usufruit (c’est-à-dire le contrat entre l’usufruitier et le nu-propriétaire régissant l’usufruit en cours), mais encore faut-il que la convention soit notifiée au syndic en même temps que la constitution de l’usufruit, pour que cela lui soit opposable.
La question qui s’est posée en l’espèce est de savoir si le règlement de copropriété peut prévoir la solidarité entre l’usufruitier et le nu-propriétaire pour le paiement des charges de copropriété. En effet, le nu-propriétaire condamné solidairement avec l’usufruitier au paiement de charges en vertu du règlement de copropriété prévoyant la solidarité, saisit la justice pour écarter l’application du règlement afin de ne pas être tenu au paiement des charges litigieuses.
Sa demande est rejetée par la Cour de cassation qui estime que la clause de solidarité prévue dans le règlement de copropriété est licite sans qu’il soit nécessaire de vérifier si le démembrement de propriété a bien été notifié au syndic.

 

Sources : Civ 3ème, 14/04/2016, n° 03-11201

 


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