Que faire en cas d’impayés des charges de copropriété ?

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Pour un bon fonctionnement de la copropriété, chaque copropriétaire doit participer ponctuellement au paiement des charges afférentes à la copropriété (art 10 de la loi du 10 juillet 1965). L’absence de paiement d’un copropriétaire peut entraîner des difficultés de trésorerie. De plus, le syndic peut engager les démarches nécessaires au recouvrement des charges (art 18 de la loi). Sa responsabilité civile peut être engagée en l’absence de diligence.

Le syndic dispose alors de plusieurs leviers pour faire face à cette situation.

 

L’action en paiement

Les démarches préalables avant de saisir le tribunal

Le syndic doit dans un premier temps envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Il peut aussi désormais l’adresser par courrier électronique comme le prévoit le décret n° 2015-1325 du 21 octobre 2015. Cette mise en demeure marque le véritable point de départ des intérêts légaux de retard et de la procédure de recouvrement (art 36 du décret du 17 mars 1967).

De plus, le syndic doit constituer le dossier : en effet, il doit produire un état récapitulatif détaillé de la créance due, le procès-verbal de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et/ou celui approuvant les comptes de l’exercice précédent, les décomptes de charges, et les relevés d’appels de fonds ainsi que les différents courriers envoyés au débiteur.

Le syndic peut aussi inscrire une hypothèque légale du syndicat sans accord préalable de l’assemblée générale. Cette hypothèque confère un droit de préférence au syndicat de copropriété. En cas de vente du bien, il est payé avant tout autre créancier.
Le syndicat bénéficie également d’un privilège mobilier spécial (sans inscription nécessaire) qui facilite la saisie en cas d’impayés.

 

Deux procédures possibles

 

  • L’injonction de payer

Procédure rapide et peu onéreuse, le syndic peut demander une injonction de payer si le débiteur n’envisage pas de la contester. L’avocat n’est pas obligatoire même devant le TGI. Le syndic doit déposer sa demande auprès de la juridiction de proximité, du tribunal d’instance ou du tribunal de grande instance en fonction du montant de la demande.
Le juge compétent se prononce uniquement sur les pièces remises par le syndic sans informer le débiteur de la procédure.
Si le président du tribunal compétent rend une ordonnance en faveur de la copropriété, le syndic devra la signifier au débiteur dans un délai de six mois sous peine de caducité.

En l’absence d’opposition par le débiteur dans le délai d’un mois après la signification de la décision par huissier de justice, le syndic pourra demander à l’huissier de faire exécuter l’ordonnance. En revanche, si le débiteur forme opposition à l’ordonnance, une procédure au fond sera nécessaire devant la juridiction compétente.

 

  • La procédure ordinaire devant la juridiction du fond

Le syndic peut entamer une procédure ordinaire devant le juge compétent pour obtenir condamnation du débiteur.
Le syndic peut saisir le juge en référé pour obtenir une condamnation à titre provisionnel du débiteur en l’absence de contestation sérieuse de la créance.

En revanche si la créance est discutable, il est préférable de saisir le juge au fond. Ainsi l’action sera portée devant le tribunal du lieu de situation de l’immeuble. Le dossier devra être déposé auprès du greffe du juge de proximité, du juge d’instance ou du tribunal de grande instance en fonction du montant de la demande. Le débiteur est informé soit par le greffe du juge de proximité pour un montant inférieur à 4000 € soit par assignation d’un huissier de justice pour un montant plus important. Contrairement à la procédure d’injonction de payer, les parties seront entendues par le juge.

A savoir : en matière d’impayés des provisions relatives au budget prévisionnel, le syndic peut saisir en référé le président du TGI si la mise en demeure de régulariser la situation est restée lettre morte depuis plus de 30 jours. Le syndic peut demander alors la condamnation au paiement des provisions de l’année entière.

 

Les saisies et les frais de recouvrement

 

En présence d’une décision judiciaire, le syndic peut demander l’assistance d’un huissier de justice. Le syndic peut procéder à des saisies après autorisation du juge de l’exécution. Le syndic peut demander une saisie mobilière, sur compte bancaire, sur salaires sans accord de l’assemblée générale. Il peut également saisir les loyers du locataire du copropriétaire bailleur défaillant. En revanche, l’accord de l’assemblée générale est nécessaire en cas de saisie immobilière. Pour le vote de cette mesure par l’assemblée générale, le copropriétaire débiteur ne peut pas prendre part au vote directement ou indirectement depuis la loi Alur du 27 mars 2014.

Les frais de recouvrement sont en principe à la charge du copropriétaire défaillant à partir de la mise en demeure de payer les charges échues. Ainsi les frais de mise en demeures réalisés par le syndic, les frais de relance suite à la mise en demeure, les frais d’inscription d’hypothèque, peuvent être imputés au débiteur. Toutefois, le juge peut en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.


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