Lettre d’information Juridique Avril 2012

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Votre lettre d’information juridique Copropriété

Mandat du syndic

 

Attention à la date d’échéance !

 

Le contrat de syndic doit obligatoirement mentionner la date d’effet du contrat ainsi que sa date d’échéance (décret 2010-391 du 20 avril 2010, article 14).

Il peut être dangereux de faire coïncider la fin du mandat avec la désignation du nouveau syndic. Ainsi, en présence d’une telle clause, les copropriétaires n’étaient pas parvenus à se mettre d’accord le jour de cette assemblée. Ils se sont donc retrouvés par l’application du mécanisme contractuel sans gestionnaire et sans possibilité de convoquer une nouvelle assemblée générale qui aurait pu mettre fin à ce dilemme.

Ne restait plus aux copropriétaires que la possibilité de demander la nomination d’un administrateur provisoire en justice.

Source : Cour d’appel de Pau, 14 septembre 2010, n°09/02530

 

Transmission des archives et des fonds

 

La transmission des archives et des fonds du syndic sortant est réglée par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 régissant les copropriétés.

Ce texte octroie un délai d’un mois au syndic sortant pour remettre la trésorerie, les fonds immédiatement disponibles et les documents et archives au nouveau gestionnaire. Un délai supplémentaire de deux mois est prévu pour l’apurement des comptes et la remise des états comptables des copropriétaires et du syndicat.

L’article 18-2 précise qu’après mise en demeure infructueuse, cette remise peut être exigée par le nouveau syndic ou le président du conseil syndical, via le président du tribunal de grande Instance statuant comme en matière de référé.

Dans une espèce où l’ancien syndic n’avait pas remis les pièces demandées, la Cour de cassation a admis que le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic judiciaire, avait aussi possibilité d’agir en remise des pièces.

Le fait que ces documents aient été mis à disposition dans les locaux de l’ancien syndic, ne valait pas transmission. Il résulte des dispositions légales que les documents sont portables au nouveau syndic.

La jurisprudence a précisé que le syndic sortant a l’obligation de réclamer les pièces qui seraient détenues par des tiers et de les transmettre à son successeur (voir par exemple Civ. 3ème, 5 octobre 2004, n°03-14.138).

Source : Civ. 3ème, 3 novembre 2011, n°10-21.009.

 

Syndicat des copropriétaires employeur

 

L’emploi de la concierge ne sous entend pas celui de son mari !

 

Une concierge a été engagée par une copropriété. Son mari qui effectue certaines tâches de maintenance de l’immeuble, se voit refuser une embauche par le syndicat des copropriétaires. Il demande au Conseil de Prud’hommes de reconnaître l’existence de son contrat de travail avec le syndicat des copropriétaires. Le Conseil de Prud’hommes le déboute, et son jugement est confirmé en appel.

La Cour ne trouve aucun élément établissant une relation de travail. Le mari a certes encaissé des chèques de la copropriété mais il ne précise pas les circonstances de ces sommes encaissées ni si le compte crédité était le compte commun des époux.

Le fait qu’un membre de la famille d’un concierge effectue à la place de celui-ci des menues tâches de maintenance qui font partie de ses fonctions rémunérées ne présuppose en aucune manière son embauche par le syndicat des copropriétaires. Faute d’amener des éléments probants, le contrat de travail n’est pas établi.

Source : Cour d’appel d’Aix en Provence, 17ème chambre, 8 novembre 2011, n°11/07972.

 

 

Le harcèlement moral du conseil syndical entraîne la responsabilité pécuniaire du syndicat

 

Le syndicat des copropriétaires est seul employeur des concierges et gardiens d’immeubles (article 31 du décret n°67-223 du 17 mars 1967).

Un concierge a été harcelé et insulté par un président de conseil syndical. Ayant démissionné, il demande des dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires.

Aucun lien de subordination hiérarchique ne rattachait le concierge avec son harceleur, simple mandataire du syndicat. La Cour de cassation retient néanmoins une responsabilité du syndicat des copropriétaires. L’employeur doit répondre des agissements des personnes qui exercent, de fait ou de droit, une autorité sur les salariésLe président du conseil syndical faisait partie des personnes exerçant une autorité de fait sur ce concierge.

La responsabilité pécuniaire du syndicat est retenue, même si prévenu de la maltraitance, il avait mis fin au mandat du président du conseil syndical. Cela ne l’exonère pas de sa responsabilité, d’autant plus qu’il a essayé de faire renoncer l’employé à une instance prud’homale.

Source : Cass. Soc., 19 octobre 2011, n°09-68.272.


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