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Votre lettre d’information juridique Copropriété

La répartition des charges de chauffage collectif… La suite

 

Dans notre lettre d’information de Septembre, nous évoquions les nouvelles modalités d’individualisation des frais de chauffage collectif, dans les immeubles collectifs à usage d’habitation.

Un arrêté du 27 août (JO du 5 septembre) vient préciser les cas d’exonération dans lesquels il est techniquement impossible de mettre en place un système d’individualisation : les immeubles équipés d’un chauffage par dalle chauffante sans mesure possible, les immeubles avec des émetteurs de chaleur montés en série, ou dotés de systèmes de chauffage à air chaud.

 

 

Habilitation du syndic pour agir en justice, quel contenu?

 

Une assemblée générale autorise un syndic à agir en justice contre un entrepreneur et un architecte suite à des malfaçons apparues après la remise en état de la façade d’un immeuble. L’autorisation ne comporte pas plus de précisions.

L’article 55 du décret de 1967 ne précise pas le contenu à mentionner dans l’autorisation donnée au syndic par le syndicat pour agir en son nom.

La Cour de cassation sanctionne l’arrêt d’appel qui avait fait une interprétation rigoriste de ces dispositions considérant que l’autorisation était générale et vague et qu’elle ne pouvait donc pas être tenue comme suffisante.

Au contraire, la Cour de cassation considère que cette autorisation donnée au syndic avait habilité le syndic, de façon régulière. Avec cette décision, la Cour de cassation semble adopter une interprétation plus souple de l’article 55, mais cela demande encore à être confirmé par de futures décisions.

Remarque : en cas de doute, le syndic peut faire régulariser l’habilitation a posteriori par l’assemblée générale, lorsqu’elle n’est pas assez précise et qu’un contentieux judiciaire pourrait en découler.

 

Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 9 mai 2012,n°11-10.293

 

 

 

Il n’existe pas de « faute détachable » du syndic dans l’exercice de ses fonctions

 

La théorie de la « faute détachable » des fonctions, bien illustrée en matière de responsabilité des dirigeants sociaux ou encore dans le domaine de la fonction publique, peut-elle être appliquée en droit de la copropriété ?

Dans une affaire où la terrasse à usage privatif d’un immeuble était à l’origine de dommages au bâtiment, le syndicat des copropriétaires avait assigné le syndic et le copropriétaire titulaire du droit d’usage privatif. La Cour d’appel avait refusé le recours du syndicat des copropriétaires au motif qu’une faute détachable dans l’exercice des fonctions du syndic n’était pas caractérisée.

Le syndicat restait donc responsable.

La Cour de cassation annule cette décision. Elle rappelle, sur la base de l’article 1992 du Code civil, que le syndic de copropriété engage sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires dans l’exécution de son mandat. Par conséquent, les règles du mandat suffisent, il n’est pas nécessaire de recourir à la théorie de la faute détachable.

 

Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 23 mai 2012, n° 11-14599.


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