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LOPPSI II et la transmission des images de la copropriété

La loi LOPPSI II du 14 mars 2011 comporte un article 23 qui concerne directement la copropriété. Cette disposition de la loi insère un nouvel article L. 126-1-1 dans le code de la construction et de l’habitation, et un nouvel alinéa (p) à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est désormais autorisé de transmettre aux services chargés du maintien de l’ordre les images des parties communes des immeubles d’habitation. Ceci concerne de fait les dispositifs de vidéosurveillance installés dans les parties communes.

Cette transmission est faite en temps réel et pour une durée limitée au temps nécessaire à l’intervention des forces de l’ordre. Le principe de transmission doit être autorisé par la copropriété à la majorité de l’article 25. De plus, la légalité de cette transmission est soumise à la condition difficile apprécier de « circonstances faisant redouter la commission imminente d’une atteinte grave aux biens ou aux personnes ».

Attention :

• les images concernant les entrées des habitations privées et la voie publique ne peuvent être transmises ;

• aucune opération d’enregistrement ou de conservation des images n’est permise.

Les conditions et modalités de transfert devront être précisées dans une convention conclue entre le gestionnaire de l’immeuble et le représentant de l’État dans le département. La convention doit prévoir un affichage informatif sur place de l’existence du système de prise d’images. Lorsque la convention prévoit la transmission des images à la police municipale, elle doit être signée par le maire.

Remarque : les restrictions appliquées à la loi rendent le principe de transmission difficilement applicable, le syndic devra être très prudent sur le sujet.

Sources : loi n°2011-267, du 14 mars 2011, article 23

 

Vidéosurveillance privative et validation par l’assemblée générale

Un dispositif de vidéosurveillance avait été installé par des copropriétaires dans leurs parties privatives. Ce dispositif filmait en même temps un chemin commun qui menait au lot surveillé.

La Cour a logiquement condamné les copropriétaires à enlever leur dispositif. En effet, même si l’installation concernait la surveillance d’une partie privative et bien qu’elle soit motivée par des menaces d’agression reçues par les copropriétaires, elle filmait une partie commune. Par conséquent, faute d’autorisation donnée en assemblée générale, ce dispositif constituait une atteinte à l’usage des parties communes par les autres copropriétaires. L’installation doit donc être démontée.

Sources : Civ. 3ème, 11 mai 2011, n°10-16967

 

Pour être au Conseil syndical, il faut avoir été candidat !

Une personne ni présente, ni représentée à l’assemblée générale et n’ayant pas fait acte de candidature est nommée au Conseil Syndical d’une copropriété.

Une SCI copropriétaire demande l’annulation de cette décision. La Cour d’appel la déboute, au motif qu’aucun texte n’exige la présence du copropriétaire en assemblée lors de l’élection du conseil syndical. De plus la copropriétaire elle-même n’a pas contesté sa nomination.

Arrêt cassé par la Cour de cassation. Il ne peut y avoir nomination valable au conseil syndical si la personne désignée n’a pas fait acte de candidature.

Sources : Civ. 3ème, 16 mars 2011, n° 10-10553

 

Le Conseil syndical peut se réunir dans les locaux du syndic

Dans cet arrêt, la Cour de cassation fait une interprétation souple de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965. Un conseil syndical tenait ses réunions dans les locaux du syndic et en sa présence. Un copropriétaire a voulu faire interdire cette pratique par une décision d’assemblée générale.

N’obtenant pas le vote de cette interdiction il se pourvoit en annulation de l’assemblée générale jusqu’en Cassation.

La Cour confirme l’arrêt d’appel. L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 interdit seulement que le syndic soit membre du conseil syndical. Cela n’interdit pas au syndic d’assister aux réunions, d’autant plus que cette démarche peut être opportune puisque le conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.

Sources : Civ. 3ème, 2 mars 2011, n° 09-72455

 

Assemblée des copropriétaires : ne pas confondre convocation et notification des assemblées générales

Y-a-t-il identité entre les personnes convoquées à l’assemblée générale et celles auxquelles les PV des décisions doivent être notifiés ? En réalité ce n’est pas toujours le cas. Certains lots peuvent être en situation d’indivision ou de démembrement de copropriété.

Dans ces hypothèses, les indivisaires sont représentés par un mandataire commun, désigné d’un commun accord ou par voie judiciaire. Le règlement de copropriété peut également valablement organiser la convocation en cas de pluralité de propriétaires d’un même lot.

Dans une copropriété l’usufruitier d’un lot avait été, en application du règlement de copropriété, valablement convoqué à l’assemblée générale. La notification du PV de l’assemblée lui avait été envoyée et non au nu-propriétaire. Ce dernier se pourvoit en annulation de l’assemblée générale plusieurs années après et obtient gain de cause en cassation.

En effet, le règlement de copropriété organisait la convocation aux assemblées en cas de démembrement de propriété du lot, mais ces dispositions ne concernaient que la convocation à l’assemblée et non la notification des décisions.

Les décisions d’assemblée auraient donc du être notifiées à l’usufruitier et au nu propriétaire.

Il est donc fondamental de vérifier l’étendue et la source des pouvoirs de représentation d’un propriétaire indivis qui intervient pour l’ensemble des autres indivisaires lors de l’assemblée générale.

Sources : Civ. 3ème, 30 mars 2011, n° 10-14381

 

PV d’assemblée : n’oubliez pas les noms et voix des opposants à l’élection du président de séance

L’article 17 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 précise que le procès verbal d’assemblée générale précise les noms et le nombre de voix des opposants aux décisions, ainsi que ceux des abstentionnistes.

Cette formalité concerne également la désignation du président de séance et doit être respectée à peine de nullité. Le copropriétaire qui invoque cette irrégularité à l’appui de sa demande de nullité des décisions prises par l’assemblée, ne doit même pas démontrer que l’absence de ces mentions lui cause un grief. L’annulation de l’assemblée générale est obtenue de plein droit.

Sources : Civ. 3ème, 28 avril 2011, n° 10-264

 

 


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