Votre lettre d’information juridique Copropriété
Assemblée Générale
A partir de quand court le délai de convocation à l’Assemblée Générale ?
Un copropriétaire avait reçu sa convocation moins de quinze jours avant la tenue de l’assemblée générale, du fait de la réexpédition de son courrier.
La question se posait donc de savoir si le point de départ du délai de convocation se situait à compter du jour de la présentation de la lettre au bureau de poste à l’adresse déclarée au syndic ou à l’adresse de la réexpédition.
Sans surprise, la Cour valide le principe de la computation du délai à partir de la présentation du courrier à l’adresse déclarée par les copropriétaires.
Le copropriétaire invoquait également à l’appui de sa demande de nullité de la décision d’assemblée générale, un deuxième point de droit fondé sur la majorité requise en cas de changement de destination de l’immeuble.
Quelle majorité pour changer la destination de l’immeuble ?
Le règlement de copropriété contient généralement des stipulations relatives à la destination, à l’usage de l’immeuble. Il arrive parfois que ces usages soient abandonnés au fil du temps. Dans ce cas, l’unanimité est-elle toujours requise pour modifier la destination de l’immeuble ?
La Cour de cassation vient de répondre par l’affirmative : bien que la destination de l’immeuble stipulée au règlement soit devenue obsolète, il ne peut être dérogé à la règle de l’unanimité.
Dans une espèce où l’immeuble avait perdu son caractère parahôtelier, la Cour de cassation a censuré la Cour d’appel qui avait admis un vote à la double majorité, au motif que la modification était réelle et survenue depuis plus de 10 ans.
Source : Civ. 3ème, 19 octobre 2011, n°10-20.634.
Syndicat composé de deux copropriétaires : comment dénouer une situation bloquée ?
La loi du 10 juillet 1965 dans son article 1er applique le statut de la copropriété dès que l’immeuble est divisé en deux lots ou plus.
Il en résulte que le syndicat des copropriétaires peut être constitué de deux membres. Or, les dispositions de l’article 22 de la loi du 10/07/1965 limitent les droits de vote du copropriétaire majoritaire en assemblée générale à la somme des voix de tous les autres.
Ce mécanisme aboutit, dans une copropriété composée de deux lots, à exiger l’unanimité pour le vote de décisions en assemblée générale. Dans ce cas les solutions pour sortir de la situation sont limitées :
– recours à la conciliation ou à la médiation prévue par les articles 127 et suivants, et 131-1 et suivants du code de procédure civile ;
– saisine du juge en annulation de l’assemblée générale pour abus de majorité ou de minorité (mais le juge ne pourra qu’annuler la décision et non se substituer à l’assemblée générale) ;
– si la conservation de l’immeuble ou la sécurité des occupants est compromise, déclencher la procédure de l’article L.615-6 du code de la construction et de l’habitation permettant à l’autorité communale ou au Préfet de procéder à l’expropriation de l’immeuble.
Source : réponse ministérielle n° 101151, JOAN Q, 1 5 novembre 2011, page 12069.
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