Lettre d’information juridique Mars 2012

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Votre lettre d’information juridique Copropriété

 

Action en justice d’un copropriétaire

Démantèlement de travaux non autorisés par l’assemblée générale, la Cour de cassation confirme une fois de plus que la démonstration d’un préjudice personnel n’est pas nécessaire.

Un copropriétaire installe une piscine sur une partie commune sans autorisation de l’assemblée. Un autre copropriétaire agit à titre individuel en démolition de l’ouvrage illicite. Le copropriétaire est débouté de sa demande par la Cour d’appel au motif qu’il ne justifie d’aucun préjudice personnel du fait de l’ouvrage illicite.

Arrêt cassé. La Cour de cassation confirme par ce nouvel arrêt sa jurisprudence maintenant bien établie sur ce point (voir Civ. 3ème, 24 février 2009, n° 08-11.261, Civ . 3ème, 4 novembre 2008, n° 07-18.067, Civ. 3ème, 9 octobre 2007, n° 06-21.4 82) : « chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d’une atteinte aux parties communes par un autre copropriétaire, sans être astreint à démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct… ».

Sources : Civ. 3ème, 23 juin 2011, n° 10-16.487.

 

Assemblée Générale

Conséquences de la désignation irrégulière du syndic

 

Un syndic de copropriété convoque une assemblée générale. Sa désignation est annulée par la suite.

Se pose alors la question de l’annulation de l’assemblée générale qu’il avait convoquée.

La solution retenue par la Cour de cassation (1ère espèce) est implacable : l’annulation de la désignation du syndic a un effet rétroactif et entraîne la nullité de l’assemblée générale qu’il avait convoquée.

Néanmoins les assemblées générales ne sont pas annulées de plein droit. Il faut demander leur annulation en justice (voir Civ. 3ème, 6 février 2002, n°00-19.132).

Précision importante, cette demande doit être faite dans le délai de deux mois de l’article 42 alinéa 2 comme l’avait déjà précisé une jurisprudence antérieure (voir Civ. 3ème, 6 juillet 2005, n°04-13.659).

Un arrêt récent (2ème espèce) vient de confirmer le caractère impératif du délai de deux mois, indépendamment de l’annulation de la désignation du syndic. La notification du procès verbal d’assemblée comporte l’information du délai de deux mois pour contester prévu à l’article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, il s’impose donc aux copropriétaires.

Sources : 1ère espèce Civ. 3ème, 8 juin 2011, n° 10-20.231, 2 ème espèce Civ. 3ème, 8 juin 2011, n° 10- 15484.

 

Charges de copropriété

La création de parties communes spéciales entraîne des charges spéciales

Lorsque les copropriétés comprennent plusieurs bâtiments, il est fréquent que le règlement de copropriété distingue des parties communes générales et des parties communes spéciales à certains bâtiments ou lots. Dans cette configuration, à qui incombe le paiement des charges afférentes à ces parties communes spéciales ?Dans un arrêt du 8 juin 2011, les copropriétaires opposants ont défendu en vain la possibilité de répartir de manière générale les charges de parties communes spéciales. Leurs prétentions ont été rejetées.

La Cour de cassation confirme que la création de parties communes spéciales par le règlement de copropriété a pour corollaire l’instauration de charges spéciales dues par les seuls copropriétaires en ayant la propriété indivise.

Sources : Civ. 3ème, 8 juin 2011, n° 10-15551.

Charges d’associations syndicales de propriétaires

Attention à la mise en conformité des statuts !

Les gestionnaires de biens ont à connaître de plus en plus fréquemment de la gestion des associations syndicales relevant de la loi du 21 juin 1865.

Le législateur a modernisé leurs statuts et les associations disposaient d’un délai allant jusqu’au 5 mai 2008 pour se mettre en conformité avec les modifications (Ord. n° 2004-632 du 1er juillet 2004, art. 60, décret n° 2006-504 du 3 mai 2006). Cet acte modificatif doit être publié au Journal Officiel.

Les conséquences d’un oubli ne sont pas négligeables. Un acquéreur achète un bien compris dans le périmètre d’une AFUL (association foncière urbaine libre). L’association assigne l’acquéreur en paiement d’un arriéré de charges. L’AFUL n’ayant pas rempli l’obligation de mise en conformité de ses statuts alors que le délai de régularisation était expiré, elle se voit dépourvue du droit d’agir en justice et donc de réclamer le paiement des charges.

Sources : Civ. 3ème, 5 juillet 2011, n° 10-15.374.

Syndic de copropriété

Une réponse ministérielle sur la dispense de compte de copropriété séparé

La loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 dite loi SRU a rendu obligatoire l’ouverture d’un compte séparé pour chaque copropriété gérée par un syndic professionnel sauf décision contraire de l’assemblée générale. Dans la pratique cette obligation a une portée très limitée puisque l’assemblée générale vote très souvent la dispense d’ouverture d’un compte séparé.

Un parlementaire a interrogé le gouvernement sur son intention de rendre ce compte séparé obligatoire sans exception. Le gouvernement lui a répondu qu’en cas de dispense, il envisageait de rendre obligatoire l’ouverture d’un sous compte au nom du syndicat des copropriétaires.

Sources : Assemblée Nationale, question Jean-pierre MARCON, n° 104070 du 05/04/2011.

Les honoraires du syndic qui n’ont pas été régulièrement fixés doivent être remboursés

Il résulte de l’article 29 du décret du 17 mars 1967 et de l’article 66 du décret du 20 juillet 1972 que les éléments de la rémunération du syndic doivent être déterminés par écrit dans le contrat de mandat. L’assemblée générale des copropriétaires doit procéder à la désignation du syndic et à l’approbation préalable de son contrat de mandat (majorité article 25).

Si les conditions de forme de ces dispositions n’ont pas été respectées, les conséquences peuvent êtres lourdes pour le syndic. C’est ce qu’illustrent des arrêts venus confirmer une jurisprudence précédente (Civ. 3ème, 27 mars 2008, n° 67-10.191) : les comptes approuvés et le quitus délivré au syndic ne sont d’aucun effet.

Les sommes perçues comme honoraires doivent être restituées sur la base de la répétition de l’indu (article 1376 du code civil). L’action en répétition n’entraîne pas la nullité du mandat de gestion de la copropriété par le syndic qui est toujours valable mais considéré exercé sans rémunération.

Source : Civ. 3ème, 8 juin 2011, n° 09-71.722, et 09-71.214.

 

Syndicat des copropriétaires

Le syndicat bénéficie de la protection du code de la consommation pour les contrats de prestation de services

En matière de contrat à reconduction tacite, l’article L.136-1 du code de la consommation impose au professionnel d’informer son client de la possibilité de ne pas reconduire le contrat. A défaut, le client pourra y mettre un terme à tout moment.

Un syndicat de copropriétaire a utilisé ces dispositions pour mettre fin à un contrat qui le liait avec une société d’entretien de l’immeuble. Il se prévaut de la loi du 3 janvier 2008 qui a rendu l’article L136-1 applicable aux non professionnels, ce qui comprend les personnes morales telles les syndicats de copropriétaires.

La Cour de cassation a approuvé cette position, le syndicat des copropriétaires est une personne morale admise à bénéficier des dispositions protectrices du code de la consommation.

Source : Civ. 1ère, 23 juin 2011, n° 10-30.645.

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