Loi MACRON IMMOBILIER/ URBANISME
La loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques dite loi « MACRON » vient apporter d’importantes modifications en matière immobilière et en droit de l’urbanisme. Voici une liste non exhaustive des principales mesures.
Copropriété :
Modalités de désignation du syndic
– Mise en concurrence des syndics (art 21 de la loi du 10 juillet 1965)
Le conseil syndical doit désormais, avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, procéder à une mise en concurrence de plusieurs contrats de syndic. Cette mise en concurrence doit avoir lieu au plus tard tous les trois ans, et non plus au seul cas où l’assemblée générale était appelée à se prononcer sur la désignation du syndic quelle qu’était la durée du mandat de syndic. Les copropriétaires peuvent aussi demander l’inscription à l’ordre du jour d’un tel examen.
Le conseil syndical peut être dispensé d’effectuer sous conditions cette mise en concurrence, la dispense doit être votée lors de l’assemblée générale précédant celle où la mise en concurrence est obligatoire.
– Mise en copropriété et syndicat dépourvu de syndic (art .17 loi du 10 juillet 1965)
Pour les immeubles mis en copropriété (par ex : après la division en lots d’un immeuble, lors de la vente d’un immeuble appartenant à un organisme social ou lors de construction d’immeuble neuf), des règles spécifiques de désignation du syndic sont prévues.
La loi complète ce dispositif avec une procédure de désignation du syndic dans les autres cas où la copropriété serait dépourvue de syndic : l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut cette assemblée pourra être convoquée par un administrateur désigné par le président du TGI à cet effet, sur la requête de tout intéressé.
Divers
– Installations de lignes de communication électronique à très haut débit
La loi permet à l’assemblée générale de mandater le conseil syndical pour se prononcer sur toute proposition émanant d’un opérateur de communications. S’il n’y a pas d’installation existante, l’assemblée générale doit comporter la possibilité d’un tel mandat dans son ordre du jour.
– Installations de stations radioélectriques
Désormais, le vote en assemblée générale des décisions autorisant l’implantation d’une station radioélectrique se fait à la majorité de l’article 25.
Baux d’habitation
Loi Alur : Clarification de l’entrée en vigueur des nouvelles dispositions concernant les baux
L’article 14 de la loi ALUR pose le principe selon lequel les contrats en cours au 27 mars 2014 sont soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 applicables au jour de formation du contrat.
La loi ALUR avait prévu des exceptions concernant des dispositions où la loi s’applique immédiatement aux baux en cours. La loi MACRON ajoute des dispositions à ces exceptions. Sont concernés :
– le dépôt de garantie (article 22 de la loi du 6 juillet 1989),
– la procédure de résiliation du bail pour impayé (article 24 de la loi du 6 juillet 1989),
– les délais de prescription (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989),
– les travaux ouvrant droit à indemnisation (article 1724 C. Civ.)
– la co-titularité du bail pour les partenaires de PACS (articles 1751 et 1751-1 C. Civ.)
– les congés (article 15 et 25-8 de la loi du 6 juillet 1989),
– la mise en copropriété des immeubles en zone d’encadrement (dites « zones tendues ») (article 11-2 de la loi du 6 juillet 1989),
Ainsi la disposition prévoyant un préavis réduit en zone tendue s’applique immédiatement à tous les baux conclus dans cette zone.
De plus la loi prévoit que les baux renouvelés ou tacitement reconduits sont régis par les dispositions en vigueur de la loi du 6 juillet 1989 au moment du renouvellement ou de la reconduction.
Par exception, pour les logements vides, les dispositions relatives aux mentions obligatoires (article 3 de la loi du 6 juillet 1989), ou à l’encadrement des loyers (articles 17 et 17-2 de la loi du 6 juillet 1989), ne s’appliquent qu’aux nouveaux baux et aux baux faisant l’objet d’un renouvellement (les baux tacitement reconduits ne sont donc pas concernés).
Par exception, pour les logements meublés, les dispositions relatives aux mentions obligatoires (article 3 de la loi du 6 juillet 1989), au versement du dépôt de garantie et à l’encadrement des loyers (article 25-9 I de la loi du 6 juillet 1989), ne s’applique qu’aux nouveaux baux ou aux baux faisant l’objet d’un renouvellement (les baux tacitement reconduits ne sont donc pas concernés).
Source : loi MACRON, article 82
Loi ALUR : Rapports bailleur/locataire
La loi MACRON modifie certaines dispositions de la loi du 6 juillet 1989 :
– mentions obligatoires (article 3 de la loi du 6 juillet 1989 : le bail doit mentionner le montant et la date de versement du dernier loyer « appliqué au » (et non plus le dernier loyer acquitté)
– à l’entrée dans les lieux, le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989), dans les 10 jours de son établissement ;
– mise en copropriété d’un immeuble d’habitation ou mixte de plus de 5 logements en zone tendue (article 11-2 de la loi du 6 juillet 1989) : les baux ayant un terme intervenant moins de 3 ans après la mise en copropriété sont prolongés d’une durée de 3 ans, sinon ils sont prolongés d’une durée permettant au locataire d’occuper le logement pendant 6 ans ;
– congé par le bailleur suite à l’acquisition d’un logement occupé (article 15-I de la loi du 6 juillet 1989) : la loi distingue entre deux situations ;
o Terme du bail intervenant plus de 3 ans après l’acquisition du logement : le bailleur peut donner congé au locataire au terme du contrat en cours,
o Terme du bail arrivant moins de 3 ans après l’acquisition du logement : le bailleur peut donner congé au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat.
– protection des locataires ayant une personne âgée à charge (article 15-III) : si le locataire a à sa charge une personne âgée de 65 ans et à faibles ressources (non dépassement du plafond prévu pour l’attribution des logements locatifs conventionnés), il peut faire échec au congé du bailleur. Sont prises en compte les ressources cumulées du locataire et de la personne âgée. L’âge de la personne à charge du locataire s’apprécie à l’échéance du contrat de bail.
Source : loi MACRON, article 82
Colocation
La loi exclut expressément du régime de la colocation les locations consenties exclusivement à des époux ou à des partenaires de PACS au moment de la signature du contrat.
La loi précise les modalités de l’extinction de l’engagement de la caution. La solidarité de la caution, comme celle du locataire, s’éteint à l’expiration de 6 mois après la date d’effet du congé.
Source : loi MACRON, article 82, loi du 6 juillet 1989, articles 8-1 I et 8-1 VI
Locations meublées louées au titre de résidence principale
Des dispositions apportent des modifications au régime des locations meublées louées au titre de résidence principale.
– La loi rend applicable aux logements meublés loués au titre de résidence principale l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 : le bail devra contenir les mentions obligatoires et informations prévues par l’article,
– La remise du congé en mains propres ou contre récépissé est désormais autorisée,
– Les modalités de réajustement du loyer lors du renouvellement du bail sont désormais applicables : la hausse du loyer s’applique au contrat renouvelé. Si la hausse est supérieure à 10 %, elle s’applique par tiers annuel. Les modalités de révision du loyer en cours de bail s’appliquent aussi aux résidences service.
Source : loi MACRON, article 82, loi du 6 juillet 1989, article 25-9.
Construction/Urbanisme
Permis de construire / Déclaration préalable
– Limitation des cas de démolition d’une construction édifiée conformément à un permis de construire :
Si un propriétaire a édifié une construction en méconnaissance des règles d’urbanisme ou de servitudes d’utilité publique et que le permis a été annulé, il ne peut désormais être condamné à démolition que si la construction a été édifiée dans une zone protégée (art. L. 480-3 du code de l’urbanisme).
– Demande de permis de construire :
La loi précise que la motivation des refus de permis de construire doit indiquer l’intégralité des motifs justifiant la décision de rejet ou d’opposition (art L. 424-3 du code de l’urbanisme).
– Modification de l’affectation des locaux
Le conseil municipal pourra délibérer pour autoriser un régime de déclaration préalable permettant d’affecter temporairement à l’habitation des locaux qui étaient destinés à un autre usage, et ceci pour une durée n’excédant pas 15 ans (art L 631-7-1 B du CCH)
Si les locaux sont loués pour l’habitation, ce caractère temporaire devra être mentionné au contrat.
Installations classées
– Extension de la procédure d’autorisation unique en matière d’ « installations classées
pour la protection de l’environnement » (ICPE) aux projets présentant un intérêt majeur pour l’activité économique, quelle que soit la région d’implantation. Le Gouvernement interviendra par ordonnances dans les 18 mois de la promulgation de la loi (art. 103 de la loi Macron).
– Réduction du délai de recours contre les élevages relevant des installations classées :
La loi réduit le recours des tiers relatif aux élevages relevant des installations classées de un an à 4 mois. Il n’y aura plus de prolongation du délai de recours lorsque l’installation n’a pas été mise en service immédiatement après autorisation (art L. 515-27 Code Env).
Modèle type de décennale et annexion aux actes de vente
La loi Hamon du 17 mars 2014 s’était contentée de prévoir qu’un arrêté du ministre chargé de l’économie fixerait “les mentions minimales” devant figurer dans les attestations d’assurance RC décennale.
La loi MACRON vient préciser qu’un modèle type d’attestation décennale qui sera fixé ultérieurement par arrêté, devra dorénavant être joint aux devis et factures des professionnels assurés. Cette attestation est aussi jointe à l’acte en cas de transfert de propriété ou de jouissance d’un bien (art L. 243-2 du code des assurances).
La parution de décrets d’application est envisagée en décembre 2015.
Annexes aux logements des zones agricoles ou naturelles
Il peut être autorisé exceptionnellement via le PLU des extensions ou des annexes (tels que garages ou piscines) aux bâtiments d’habitation existants dans les zones agricoles ou naturelles. Ces extensions devront être compatibles avec le maintien du caractère naturel, agricole ou forestier de la zone concernée (art. L. 123-1-5 du Code Urba).
Urbanisme commercial : facilitation des projets
– Moins de contraintes pour les projets d’extension d’un ensemble commercial
L’extension de surface de vente d’un ensemble commercial est désormais traitée différemment de l’extension de surface de vente d’un magasin de détail. Les critères de qualité environnementale et d’insertion paysagère ne s’appliquent plus à leurs projets d’extension.
– Possibilité de modifier substantiellement le projet sans permis modificatif, …
dès lors que la modification porte seulement sur les paramètres commerciaux et est sans effet sur la conformité des travaux aux dispositions législatives et réglementaires. Dans ce cas, une simple nouvelle demande d’autorisation d’exploitation commerciale auprès de la commission départementale suffit.
– Les autorisations d’exploitation commerciales deviennent cessibles et transmissibles
En effet, en abrogeant l’al 5 de l’art L. 425-4 du code de l’urba, la loi MACRON est venu supprimer l’interdiction de céder ou transférer de telles autorisations.
Divers
Détecteurs de fumée
Devant la pénurie des équipements, la loi Macron accorde un délai supplémentaire à certains propriétaires de logements pour installer des détecteurs avertisseurs autonomes de fumée. En effet, pour satisfaire à son obligation, il suffit que le propriétaire ait signé le contrat d’achat du détecteur au plus tard le 8 mars 2015, l’appareil pouvant être alors installé jusqu’ au 1er janvier 2016 (loi MACRON, article 71).
Transactions immobilières : rétractation de 10 jours
La protection de l’acquéreur dans le domaine immobilier prévoit un délai de rétractation lors de la signature de l’avant-contrat et un délai de réflexion si le contrat de vente définitif est signé directement sans conclusion d’avant-contrat. La loi MACRON fait passer les délais de réflexion et de rétractation de 7 à 10 jours.
La protection bénéficie à tout acquéreur non-professionnel de logement neuf ou ancien, que la transaction se conclut entre particuliers ou avec un intermédiaire. Cette mesure est d’application immédiate, et court à partir de la première présentation de la lettre notifiant l’acte (L271-1 et L271-2 du Code de la construction et de l’habitation).
Exclusion des contrats immobiliers du champ de la réglementation de la consommation
Les contrats portant sur la création, l’acquisition ou le transfert de biens immobiliers, les contrats de construction d’immeubles neufs, la transformation d’immeuble existants, la location de logements à titre résidentiel sont exclus de la réglementation des contrats à distance (art L. 121-16-1 code conso).
Loi ALUR : précisions quant au régime de la coopérative d’habitants
La loi ALUR avait créé 2 nouveaux types de sociétés en vue de développer l’habitat participatif : les coopératives d’habitants et les sociétés d’attribution et d’autopromotion.
La loi MACRON (art. 99) a apporté de nouvelles précisions concernant la société coopérative d’habitants. Pour rappel, il s’agit d’une société qui a « pour objet de fournir à ses associés personnes physiques la jouissance d’un logement à titre de résidence principale et de contribuer au développement de leur vie collective ». Il peut être accordé à titre exceptionnel de ne pas y établir sa résidence principale et de conclure une convention d’occupation temporaire du logement comme résidence principale au profit d’un tiers.
Ces dispositions seront applicables à la parution de décrets d’application.
Déploiement du très haut débit
Les immeubles neufs et les maisons individuelles neuves comportant un seul logement ou un seul local à usage professionnel sont obligatoirement équipés en ligne de communication à très haut débit en fibre optique. Cette obligation s’applique aussi aux lotissements neufs.
Les immeubles composés de plusieurs logements ou locaux à usage professionnel devront être équipés aux frais des propriétaires. Le coût de ces équipements devra rester proportionné au coût des travaux (art. L.111-5-1 et L. 111-5-2 C.C.H).
Mesures concernant les collectivités
Droit de préemption
Une délégation du droit de préemption urbain (DPU) pourra désormais être effectuée au profit des sociétés d’économie mixte de construction et de gestion, des organismes HLM, des organismes agréés de l’article L. 365-2 C.C.H. (Art. L211-2 du Code de l’urba).
Un décret en Conseil d’Etat définira les conditions d’exercice de ce droit.
Baux d’habitation : Locations HLM
Les collectivités locales, l’état et les organismes collecteurs des entreprises disposent de droits de réservation dans le parc social en échange de leurs engagements. La loi leur impose de présenter leurs candidats dans le délai d’un mois à compter du jour où ils ont connaissance de la vacance d’un logement (art L.441-1 C.C.H., loi du 6 juillet 1989, article 17 al. 1 I).
Logements intermédiaires
– suppression du zonage spécifique
La loi supprime le zonage spécifique pour les logements intermédiaires. Ils peuvent désormais être mis en œuvre sur tout le territoire à l’exclusion des communes carencées au titre de la loi SRU.
Les autres critères de définition du logement intermédiaire sont inchangés (aide de l’Etat ou d’une collectivité ou groupement, occupation à titre de résidence principale sous condition de ressources, respect de conditions de prix ou de loyer).
Les outils fiscaux du logement intermédiaire obéissent toujours à leur zonage propre.
Source : loi article 73, articles L.302.16, L.422-2, L.421-1, L.254-1, L.302.1 C.C.H..
– Logements intermédiaires (HLM) : majoration de constructibilité
Il est désormais possible pour les communes de majorer de 30 % les droits à construire des logements intermédiaires (art L.127-2 Code urba).
Simplification du droit de l’environnement et de l’urbanisme
L’article 106 de la loi habilite le Gouvernement à prendre par ordonnances des mesures législatives pour simplifier et moderniser le droit de l’urbanisme et de l’environnement.
Sont prévus :
– l’accélération de l’instruction et de la prise des décisions relatives aux projets de construction et d’aménagement : les délais de délivrance des autorisations d’urbanisme devraient être réduits,
– la modification et simplification des mesures environnementales,
– la réforme des procédures de consultation et information du public,
– l’accélération du règlement des litiges relatifs aux projets ayant des impacts sur l’environnement.