La responsabilité civile du syndic à l’égard du syndicat des copropriétaires

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Une responsabilité contractuelle

Le syndic gère et administre la copropriété en vertu d’un mandat qui le lie au syndicat des copropriétaires. Sa responsabilité contractuelle est donc susceptible d’être engagée en cas d’inexécution du mandat ou en cas de faute dans le cadre de l’accomplissement de sa mission. Le comportement du syndic doit aussi être constitutif d’un préjudice pour le syndicat des copropriétaires (art 1991 al 1 du code civil et 1992 code civil).
A savoir : Les syndics professionnels ont l’obligation de justifier de la souscription d’une assurance couvrant les conséquences pécuniaires de leur responsabilité civile professionnelle (Décret 72-678 du 20 juillet 1972 article 49).

Les conditions de mise en œuvre de la responsabilité du syndic

Le syndicat des copropriétaires qui souhaite engager la responsabilité du syndic devra démontrer :
– une faute du syndic,
– un préjudice,
– un lien entre cette faute et le préjudice (lien de causalité).

La charge de la preuve pèse sur le syndicat des copropriétaires
La Cour de cassation a rappelé que le syndic ne pouvait s’exonérer de sa responsabilité au motif qu’il agissait dans le cadre de son mandat (Cass, 3ème civ. 23 mai 2012 n°11-14.599)

Une obligation de moyens

En tant que mandataire, pèse sur le syndic une obligation de moyens. Ainsi le syndicat des copropriétaires ne pourra pas obtenir la condamnation du syndic à titre personnel, s’il a accompli les diligences nécessaires ou s’il n’a manqué à aucune de ses obligations.
A savoir : Si la loi ne fait état d’aucune obligation de conseil à la charge des syndics, on note une tendance jurisprudentielle à reconnaître une telle obligation. Cette dernière ne découlant pas de la fonction de syndic mais de la qualité de professionnel (CA Versailles, 30 mai 1988).

Etendue de la responsabilité du syndic

Le syndic n’est tenu que des conséquences d’un préjudice en lien direct avec sa propre faute.
Le quitus vaut ratification de l’ensemble des actes portés à la connaissance de l’assemblée générale et effectués par le syndic au cours de son mandat. Une fois le quitus obtenu, il devient alors impossible de poursuivre le syndic (sauf dissimulation).
Exemple : Pas de responsabilité du syndic pour un acte dépassant ses pouvoirs dès lors qu’ils ont été portés à la connaissance de l’assemblée générale et que cette dernière a donné le quitus.
Prescription
Sauf aménagement conventionnel, la responsabilité du syndic à l’égard du syndicat des copropriétaires est soumise à une prescription de 5 ans (prescription de droit commun). La prescription décennale invoquée par l’article 42 al 1er de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 s’applique seulement aux actions personnelles nées des rapports entre les copropriétaires ou entre ces derniers et le syndicat.
Bon à savoir
Le syndic est également susceptible d’engager sa responsabilité pénale que ce soit pour des infractions de droit commun (ex : vol, escroquerie, détournements de fonds…) ou des infractions relevant d’une législation spéciale (ex : travaux non conformes à un permis de construire, infractions aux règles de sécurité…)
Sachez toutefois que dans certains cas, le syndic pourra échapper à sa responsabilité pénale dès lors qu’il démontrera que la constitution de l’infraction est le résultat d’un manque de moyens juridiques ou matériels mis à sa disposition pour l’accomplissement de sa mission.
Pour finir, il faut aussi savoir que le syndic peut voir sa responsabilité civile délictuelle ou quasi-délictuelle engagée par un copropriétaire qui a subi un préjudice personnel suite à une faute du syndic.


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