FEVRIER 2016

No Tags | Veille juridique copropriété

Vente immobilière

Pré-état daté : sans existence légale, bientôt caduc?

La loi ALUR a prévu la fourniture d’un certain nombre d’informations relatives à l’organisation de l’immeuble, la situation financière de la copropriété etc. à l’acquéreur d’un logement dès le stade de la promesse de vente. Dans les faits, ce sont les syndics qui fournissent ces informations, moyennant finances. La pratique du pré-état daté est née.

Une réponse ministérielle de 2014 avait précisé que la loi ALUR ne créait pas un nouveau document comptable ; les informations fournies dès l’avant-vente sont déjà en possession du copropriétaire vendeur et rappelait que le pré-état daté n’a pas d’existence légale, ni réglementaire. Seul l’état daté prévu par la loi du 10 juillet 1965 (article 10-1) constitue un document exigible préalablement à la vente d’un lot de copropriété.

Une seconde réponse ministérielle, du 15 septembre 2015, confirme la réponse ministérielle de 2014 et indique que pré-état daté devrait être rendu caduc.

 

 

Sources : Réponse ministérielle du 15/09/2015, n°79469, JO du 15/09/2015, p. 7051

 

L’opposabilité de la clause résolutoire aux tiers dépend de sa publication foncière

 

Une SCI vend à une société 25 lots de copropriété d’un immeuble par acte notarié dans lequel est insérée une clause résolutoire prévoyant l’annulation de la vente en cas de non-paiement. Celle-ci revend par la suite 16 des 25 lots de l’immeuble. La société acquéreur ne s’étant pas acquittée du prix de vente, la SCI l’assigne pour annuler la vente. Les sous-acquéreurs des 16 lots interviennent alors à l’instance en cours pour s’opposer à l’annulation.

Devant les tribunaux, les juges acceptent d’annuler la vente des 9 lots restants non revendus et refusent l’annulation les 16 lots déjà revendus.

La Cour de cassation confirme la décision des juges, en considérant que pour être opposable aux 16 sous-acquéreurs, la clause résolutoire aurait dû être publiée au service de la publicité foncière.

 

Sources : Civ 3ème, 15 oct.2015, pourvoi n°14-20.400

Assemblée générale

Les tantièmes de copropriété ne peuvent pas être fixés par procès-verbal d’assemblée générale

 

Un copropriétaire conteste une décision d’assemblée générale au motif que dans sa copropriété, la part de tantièmes affectée à chaque lot ne figurait ni dans le règlement de copropriété (dont la copropriété était a priori dépourvue), ni dans l’état descriptif de division. Cette répartition était mentionnée uniquement dans les procès-verbaux d’assemblée générale.

Le syndicat des copropriétaires conteste le recours de ce copropriétaire, en invoquant entre autres le fait que d’autres décisions ont été votées dans les mêmes conditions sans que ce copropriétaire ne les conteste.

La cour d’appel et la Cour de cassation donnent raison au copropriétaire et décident d’annuler la décision en cause. En effet, la répartition des tantièmes applicables dans une copropriété ne peut pas résulter de procès-verbaux d’assemblée générale.

 

 

Sources : Civ 3ème, 05/11/2015 n°14-21846


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