Première décision rendue sur l’obligation de ventiler les charges pour l’approbation des comptes
L’approbation des comptes de copropriété suppose la fourniture de documents comptables permettant aux copropriétaires de voter de manière éclairée. Dans un arrêt très remarqué rendu en février dernier au visa de l’article 10 alinéas 1 et 2 de la loi de 1965, la Cour de cassation a indiqué que les documents comptables devaient permettre de distinguer la nature des charges.
Ainsi, la distinction doit être opérée entre les charges générales et les charges spéciales. A défaut, l’approbation des comptes ne sera pas valable.
Les faits étant antérieurs à 2007, les règles comptables étaient moins strictes, cependant, s’agissant de la première décision rendue en la matière, il était difficile de ne pas l’évoquer !
Sources : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 09/02/2011
Les modalités de mise à jour des règlements de copropriété
Initialement prévue par la loi SRU du 13 décembre 2000, la mise à jour des règlements de copropriété a connu diverses évolutions. Les premières décisions de justice sur le sujet ont enfin été rendues et permettent de mieux comprendre les modalités de mise à jour prévue à l’article 49 de la loi de 1965.
Le délai initialement fixé par la loi SRU pour procéder à la mise à jour du règlement était de 5 ans puis il a été porté à 8 ans. Ce délai s’est révélé trop court et le législateur est finalement intervenu : l’article 22 de la loi du 22 mars 2009 a modifié ces dispositions pour supprimer la date butoir. La mise à jour, elle-même, n’est donc plus une obligation mais une faculté dont les copropriétaires peuvent user à tout moment.
Les modifications envisagées doivent faire l’objet d’une approbation en assemblée générale à la majorité la plus simple de l’article 24. Cependant, ces modalités d’adaptation ne peuvent être utilisées pour modifier n’importe quelle disposition. En effet, les modifications qui relèvent de la majorité de l’article 24 concernent uniquement les adaptations du règlement de copropriété aux modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. Si le principe semble clair, l’usage de l’article 49 s’est révélé moins évident puisque les juges sont intervenus pour sanctionner.
• Les modifications refusées :
Il est illégal de procéder à des adaptations rendues certes nécessaires par l’ancienneté du règlement mais qui ne correspondent pas à une évolution législative en utilisant les modalités de l’article 49.
Ont ainsi été invalidées par la jurisprudence les modifications de :
– la consistance des parties privatives (CA Bordeaux, 26 février 2010, n°08/03367),
– la modification des tantièmes de copropriété et de l’état descriptif de division (CA Versailles, 12 avril 2010, n°09/00573),
– la modification de la répartition des charges entre deux immeubles (CA Aix en Provence, 23 avril 2010, n°08/16131).
• Les modifications possibles :
La recommandation n°23 de la Commission Relative à la Copropriété précise l’utilisation de la faculté de mise à jour prévue à l’article 49. Ainsi, elle indique que cette faculté peut être utilisée pour mettre à jour des dispositions devenues obsolètes concernant les assemblées générales ou le conseil syndical (par exemple, pour les clauses qui interdisaient de conférer une délégation de vote à une personne n’ayant pas la qualité de copropriétaire).
Remarque : la suppression du caractère obligatoire de la mise en conformité du règlement peut inciter les copropriétaires à laisser leur règlement en l’état ce qui peut être risqué. En effet, lorsqu’une disposition obsolète fait grief à un copropriétaire, cela peut lui ouvrir le droit d’agir en réparation (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 25 mai 1976, n° 75-10.126).
Indemnités versées au syndicat et nature du préjudice réparé.
Un syndicat agit contre le vendeur d’un terrain qui n’a pas démoli un immeuble vétuste, source de nuisances pour la copropriété. Il obtient par transaction une indemnité que l’assemblée générale décide de répartir entre tous les copropriétaires selon les tantièmes de charges générales.
Cependant, l’expert chargé de fixer le montant à réclamer a caractérisé le préjudice comme étant spécifique à certains copropriétaires. Ces copropriétaires directement touchés par les nuisances ont obtenu l’annulation de la répartition décidée initialement par l’assemblée. La Cour de cassation confirme l’abus de majorité caractérisé par la cour d’appel. La réparation doit se faire uniquement entre les copropriétaires concernés par le préjudice.
Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 12 janvier 2011, n° 09-72.175
Démolition d’un ouvrage interdit par le règlement de copropriété : compétence du juge.
Un copropriétaire a construit sans autorisation un jacuzzi dans son jardin à jouissance privative. Le copropriétaire voisin décide de saisir le juge pour demander la démolition de l’ouvrage litigieux, estimant qu’il porte atteinte à la jouissance de son lot.
La cour d’appel le déboute considérant que la question du caractère litigieux des travaux n’a pas été tranchée par l’assemblée générale et que le juge ne saurait s’y substituer. L’arrêt est cassé. Le juge avait le pouvoir d’ordonner une démolition de l’ouvrage litigieux édifié en violation du règlement de copropriété.
Il est à noter que cette décision a été rendue dans le domaine d’application de l’article 15 de la loi de 1965. Cet article permet à tout copropriétaire d’exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.
Source : Cour de cassation, 21/09/2010, n°09-14.024opropriété
Dégradation lors de l’intervention de forces de l’ordre dans une copropriété.
Les forces de l’ordre peuvent être amenées à intervenir dans une copropriété pour une opération de police judiciaire (arrestation) ou l’exécution d’une décision de justice (expulsion).
Lors de ces opérations, des dégradations peuvent survenir dans les parties communes. En effet, la police peut être amenée à forcer des portes ou des serrures par exemple.
L’indemnisation suit le régime de la responsabilité sans faute de l’État. Ainsi, pour obtenir une indemnisation, il faudra démontrer que le préjudice est spécial, anormal et personnel entraînant une rupture de l’égalité devant les charges publiques.
Selon une réponse ministérielle, il convient de saisir la direction des services judiciaires d’une demande d’indemnisation (question n° 57678 de M. Grand Jean-Pierre, rép. min. JOAN Q 12 octobre 2010).
Il est à noter que ce sont les tribunaux de l’ordre judiciaire qui sont compétents en cas de dommage imputable à une opération de police judiciaire.
Ce sont les juridictions administratives qui sont compétentes lorsque l’opération est menée par la police administrative.
Honoraires du syndic lors de la réalisation de travaux
La loi de mobilisation pour le logement du 25 mars 2009 a modifié la loi de 1965 régissant la copropriété des immeubles bâtis. Un nouvel article 18-1 A a été ajouté à cette loi.
Cet article prévoit que seuls les travaux mentionnés à l’article 14-2 et votés en assemblée générale en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent donner lieu à des honoraires spécifiques au profit du syndic. Il s’agit des dépenses pour travaux non comprises dans le budget prévisionnel dont la liste est définie à l’article 44 du décret du 17 mars 1967.
Ces honoraires spécifiques doivent être votés lors de la même assemblée générale que les travaux qu’ils concernent, et aux mêmes règles de majorité.
Les travaux courants ne peuvent pas faire l’objet d’honoraires spécifiques, cette rémunération étant incluse dans celle prévue par le contrat de syndic. De même, aucune clause du contrat ne peut prévoir d’honoraires spécifiques, ils doivent faire l’objet d’un vote en assemblée dans les cas où la loi les autorise.
Source : question n° 10896 Renar, JO Sénat 14/10/2010 page 2692
En bref,
En écho à l’affaire Urbania, la recommandation de l’Autorité de contrôle prudentiel rendue en janvier 2011 invite les établissements de crédit à refuser les transferts de fonds détenus pour le compte des syndicats de copropriété vers d’autres établissements bancaires et à refuser les compensations entre soldes créditeurs et débiteurs de plusieurs comptes. L’ACP entend mettre un terme à la pratique dite des « comptes reflets ».
Source : Recommandation de l’ACP n°2011-R-01 du 26/01/2011