Les travaux en copropriété

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Les règles existent pour l’exécution de travaux communs mais aussi de travaux privatifs et diffèrent selon qu’ils touchent ou non aux parties communes.

1/ Les travaux privatifs

Une autorisation d’assemblée générale est-elle nécessaire pour procéder à des travaux privatifs sur des parties privatives ?

Le principe est que chaque copropriétaire peut disposer librement de ses parties privatives et peut donc procéder à des travaux sans autorisation de l’assemblée générale.

Toutefois, cette liberté est limitée car les travaux seront soumis à une autorisation d’assemblée générale s‘ils portent atteinte :

  • à la destination de l’immeuble;
  • ou aux droits des autres copropriétaires.

Une autorisation d’assemblée générale est-elle nécessaire pour procéder à des travaux privatifs sur des parties communes ?

Oui, il faut dans ce cas que le copropriétaire concerné obtienne impérativement une décision d’assemblée générale. Cette décision sera votée à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Si les travaux portent atteinte à la destination de l’immeuble, l’unanimité des copropriétaires sera requise.

Dans ces deux cas, quelles sont les sanctions si l’autorisation de l’assemblée générale n’a pas été demandée ?

Le syndicat de copropriété pourra demander la remise en état ou la démolition de ce qui aura été fait sans autorisation.

Le copropriétaire, auteur des travaux, peut solliciter une régularisation par un vote en assemblée générale à la même majorité. Le syndicat ne sera toutefois pas tenu d’accepter.

Quels sont les recours en cas de refus d’autorisation par l’assemblée générale ?

Si l’assemblée générale refuse de donner l’autorisation de procéder à ces travaux sur les parties privatives d’un copropriétaire, celui-ci peut :

– soit contester cette décision dans les 2 mois suivant la notification du procès-verbal de l’assemblée générale en saisissant le tribunal de grande instance (devant lequel l’avocat est obligatoire) si le refus est abusif. Il faudra alors qu’il démontre le caractère abusif de ce refus.

– soit saisir le tribunal de grande instance en vue d’obtenir une autorisation judiciaire de procéder à ces travaux. Le juge examinera si ces travaux ne portent atteinte ni à la destination de l’immeuble, ni aux droits des autres copropriétaires.

         2/ Les travaux communs

Un copropriétaire doit-il supporter des travaux communs touchant à ses parties privatives ?
Si des travaux communs régulièrement votés en assemblée générale nécessitent une intervention sur les parties privatives d’un lot pour leur exécution, le copropriétaire ne peut pas refuser (article 9 de la loi du 10 juillet 1965).

Le copropriétaire doit être averti de l’exécution de ces travaux au moins 8 jours avant le début de leur réalisation.

Si cette intervention lui occasionne un préjudice (dégradations, perte de jouissance,…), le copropriétaire pourra solliciter une indemnisation à hauteur de ce préjudice.

Les travaux communs sur les parties communes
Les travaux communs sur des parties communes sont soumis à un vote en assemblée générale. La majorité requise dépend du type des travaux qui sont votés.

Il est à noter que la loi ALUR n°2014-366 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, entrée en vigueur depuis le 27 mars 2014, a modifié les majorités requises par la loi du 10 juillet 1965 pour certains travaux.

Relèvent désormais de l’article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires qui ont voté)

  • les travaux comportant transformation, addition ou amélioration. Avant la loi ALUR, la double majorité de l’article 26 (2/3 des millièmes + la moitié des copropriétaires) était nécessaire.
  • les travaux en vue de l’individualisation des contrats de fourniture d’eau.

Relèvent désormais de l’article 24 (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés) :

  • les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble et à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants.
  • les travaux imposés par une loi, un règlement ou par un arrêté de la commune.

Le syndic va prendre l’avis du conseil syndical pour l’informer de la nécessité des travaux dans le cadre de sa mission d’entretien des parties communes. Il va communiquer au conseil syndical différentes offres et devis avant de les soumettre aux copropriétaires en assemblée générale.

L’assemblée devra approuver lors d’un vote les travaux à faire, le choix du devis et le mode de financement.
Si des travaux urgents sont nécessaires, le syndic peut y procéder sans y être préalablement autorisé par une assemblée générale (article 37 du décret du 17 mars 1967).
Il devra cependant prendre l’avis du conseil syndical sur les devis et faire ratifier à posteriori ces travaux par une assemblée générale qui sera convoquée immédiatement après l’exécution des travaux. Il devra bien entendu pouvoir justifier du caractère d’urgence et le danger pour la sauvegarde de l’immeuble en l’absence de réalisation de ces travaux. Le caractère d’urgence est soumis à l’appréciation des juges.

 


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