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Nouvelle méthode de calcul pour le Diagnostic de Performance Energétique (DPE)

 

Une nouvelle méthode de calcul du Diagnostic de Performance Energétique (DPE) entrera en vigueur au 1er janvier 2013. Le dispositif est détaillé dans un arrêté du 17 octobre2012.

Les bâtiments comportant une installation collective de chauffage ou de refroidissement devront réaliser un audit énergétique (copropriétés de plus de 50 lots) ou un DPE collectif. En fonction des résultats de ces investigations, le syndic devra inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivante une question concernant l’établissement d’un plan de travaux d’économie d’énergie ou un Contrat de Performance Energétique (CPE).

 

Un décret adopté le 3 décembre 2012 est venu fixer les modalités de vote et de réalisation du DPE collectif. La réalisation du diagnostic sera mise à l’ordre du jour de l’assemblée générale et votée à la majorité de l’article 24.

Une fois le DPE réalisé, les copropriétaires devront décider éventuellement de la mise en place d’un plan de travaux ou d’un Contrat de Performance Energétique (nouvel article 24-4 de la loi de 1965).

Les travaux proprement dits devront être votés à la majorité de l’article 25. Attention, ils pourront affecter les parties privatives à moins que les copropriétaires démontrent qu’ils ont effectué des travaux équivalents depuis moins de 10 ans.

Sources : décret n° 2012-1342 du 3 décembre 2012

 

 

Emprunts collectifs en copropriété: en attente du décret

 

La loi de simplification du droit du 22 mars 2012 dite loi Warsmann a mis en place un nouveau système d’emprunt collectif de financement des travaux en copropriété et en conséquence a ajouté les articles 26-4 et 26-8 à la loi de 1965.

C’est désormais le syndicat qui est le débiteur de l’emprunt et non plus les copropriétaires à titre individuel. Cet emprunt global devra être voté à l’unanimité, à défaut, il n’engagera que les copropriétaires ayant voté en sa faveur.

De nombreuses questions techniques concernant le mécanisme de gestion de cet emprunt sont encore en suspens, c’est pourquoi le dispositif n’est pas encore applicable en l’état. Un décret est attendu pour fixer les modalités techniques de l’emprunt et notamment les modalités de gestion par le syndic.

Sources : loi 2012-387 du 22 mars 2012, article 103.

 

 

Mandat de représentation

 

Un copropriétaire qui ne peut pas assister à l’assemblée générale peut se faire représenter par le mandataire de son choix. Le copropriétaire qui reçoit un mandat ne peut détenir plus de 3 pouvoirs sauf si ses propres voix ajoutées à celles des pouvoirs atteignent moins de 5 % des droits de vote (loi du 10 juillet 1965, article 22).

Lors d’une assemblée générale, deux époux copropriétaires avaient reçu plusieurs mandats.

Comment doit-on apprécier la limite des 3 pouvoirs ? Doit-on tenir compte du lot de copropriété dans sa globalité ou de chaque époux copropriétaires distinctement ?

La Cour de cassation considère que cette limite s’apprécie par individu. Cette solution s’inscrit dans la continuité d’une jurisprudence constante qui avait déjà retenu la même position vis-à-vis des indivisaires (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 1er juillet 2009, n° 08-18.109).

Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 2 octobre 2012, n°11-20.596

 

Prérogative de l’Assemblée Générale

 

Un copropriétaire transforme son lot initialement à usage d’entrepôt, en appartement. L’assemblée générale refuse postérieurement d’autoriser les travaux qui ont été nécessaires à ce changement.

La cour d’appel annule la décision de refus de l’assemblée considérant qu’il était abusif.

Cependant, les travaux ayant un impact sur les tantièmes de l’immeuble, ils devaient nécessairement être autorisés par une décision positive de l’assemblée générale, et non par une décision du juge. Le syndicat des copropriétaires était donc fondé à obtenir la remise en état initial des lots modifiés sans autorisation valable.

Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 19 septembre 2012, n° 11-21.631


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